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        你有可能不知道的土地轉讓的稅務籌劃方法

        小編 2020-05-29 14:25:30

        眾所周知,企業轉讓土地過程中,交易雙方可能需要繳納的稅費包括有增值稅及附加、企業所得稅、土地增值稅、印花稅、契稅等,而且土地一般涉及金額較大,因此,所涉及到的稅費是相當龐大的。

        你有可能不知道的土地轉讓的稅務籌劃方法 (圖1)

        土地轉讓稅務籌劃可以有好幾種方式,而今天,我們就根據案例來介紹一種你有可能不知道的土地轉讓的稅務籌劃方法。

        背景

        F公司為房地產公司,其實收資本2000萬元,為S公司的全資子公司,F公司賬上有一塊地,該土地入賬價值為6250萬元,第三方中介機構評估其價值為11250萬元,該土地還沒有進行開發,F公司計劃將其轉讓給甲企業。

        這個項目的籌劃方案總體思路是,先增資擴股,再減少注冊資本,具體步驟如下:

        步驟一:增加注冊資金

        F公司接受甲企業增加的投資金額8125萬元后,其注冊資金增加至10125萬元,股權比例為S公司持股19.75%,甲企業持股80.25%。

        稅務分析

        你有可能不知道的土地轉讓的稅務籌劃方法 (圖2)

        1、增加注冊資本的情況下,新增的投資接受方是企業,而股權轉讓時,資金接受方是企業原來的股東。所以,新增的資本屬于接受投資的企業所有。

        2、接受增資的企業注冊資本會相應的增加,而股權轉讓的企業的注冊資本是保持不變的。增資的方式根據企業的性質可以有多種方式,包括但不限于向社會公開募集資金,引入戰略投資者或者是原股東追加投資。股權轉讓是企業的原股東按照相關法律法規的規定將自己持有的股東權益讓渡給他人,使其成為公司股東的民事法律行為,并承擔原股東在公司中權利和義務,不會改變企業的注冊資本金。

        3、增加注冊本后,原股東的那個的股權計稅價格保持不變,但股權轉讓的原股東股權計稅價格要進行調整。增加注冊資本的情況下,有可能導致原股東的股權被稀釋,但是并不調整原股權的計稅基礎,對于企業新增加的實收資本和資本公積,不屬于企業所得稅的征收范圍;股權轉讓中,原股權持有人將自身的股東權益讓渡給受讓方,并取得股權轉讓收入,應將取得的收入扣除股權的計稅成本和相關稅費后,確認“財產轉讓所得”征收企業所得稅,并且不得扣除被投資企業未分配利潤等股東留存收益中按該項股權所可能分配到的金額,同時根據股權轉讓的比例,調整原股東的股權計稅基礎。

        4、增資擴股是企業增加資本金擴大股權,原股東股東權益不變,因此,企業增資擴股,原股東不涉及相關稅收,企業按“實收資本”和“資本公積”兩項的合計增加金額,繳納印花稅即可。

        步驟二:減少注冊資本

        F公司減資2000萬元,主要為S公司撤資,減資后,F公司注冊資本為8125萬元,并成為了甲企業的全資子公司,S公司從F公司取得資金6875萬元,

        稅務分析

        你有可能不知道的土地轉讓的稅務籌劃方法 (圖3)

        1、企業減少注冊資本,與企業增加注冊資本的原理相同,減資不屬于企業的股權轉讓,因此,甲企業在F公司的初始投資沒變、權益也沒變。

        2、當F公司減資的行為不屬于股權轉讓的情況下,則避免了被認認定為利用股權轉讓方式讓渡土地使用權,實際為房地產交易行為的涉稅風險。

        3、投資企業從被投資企業撤回或減少投資,其取得的資產中,相當于初始出資的部分,應確認為投資收回;相當于被投資企業累計未分配利潤和累計盈余公積按減少實收資本比例計算的部分,應確認為股息所得;其余部分確認為投資資產轉讓所得;(國家稅務總局公告2011年第34號)

        4、當F公司名下的土地使用權沒有發生變更的情況下,就無需繳納增值稅及附加、契稅等。

        總結分析

        上述的節稅方案實現了土地的轉讓,并將轉讓過程中涉及的土增稅、契稅等規避了,有效的降低了企業轉讓土地的稅負。當然,本方案的實施和落地還有很多要點和注意事項,如您企業有這方面的需求,不妨與我們進行聯系,我們的專家團隊將為您提供個性化的籌劃方案。


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